• Dominic John Patrick Porta, LL.M.

Ferienvermietungslizenz aufgrund von Baumängeln verloren

Der Oberste Gerichtshof der Balearischen Inseln (Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares) hat die Rechtswidrigkeit einer Touristenunterkunft in Son Espanyolet bestätigt.


Die Regierung hat die Genehmigungen für Alzina Living aufgrund schwerwiegender Baumängel zurückgezogen.


Der Oberste Gerichtshof der Balearischen Inseln hat bestätigt, dass eines der Ferienhäuser von Alzina Living im Viertel Son Espanyolet nicht genehmigt werden durfte. Das Verwaltungsgericht (Sala de lo Contencioso) hat den Einspruch des Unternehmens gegen die Entscheidung des Ministeriums für Fremdenverkehr (Conselleria de Turisme), ihm die Zulassung als Ferienvermieter zu entziehen, zurückgewiesen, da die Immobilie Nummer 61 nicht die erforderlichen Voraussetzungen für eine derartige Genehmigung erfüllt. Die Immobilie „Villa Barrera 61“ wurde auf der Website des Unternehmens zur Vermietung an ''Nicht-Urlauber'' angeboten.


Im Jahr 2017 reichte das Unternehmen bei der spanischen Regierung (Consellería) die DRIAT (Antrag auf Ferienvermietungslizenz) bezüglich einer touristischen Tätigkeit ein, um die Immobilie in der Calle Barrera 61 in Palma registrieren zu lassen. Etwa ein Jahr später, im Juli 2018, wurde bei einem behördlichen Kontrollgang festgestellt, dass sowohl die Innen- als auch die Außenbereiche der Immobilie renovierungsbedürftig sind. Dies betraf unter anderem die Böden, Wände, Decken, Beleuchtung, Schränke, Küchen und Bäder. Das Unternehmen gab an, es habe hierfür 140.000 Euro an Renovierungskosten ausgegeben. Nachdem die Renovierungsarbeiten fertiggestellt waren, wurden zwei weitere Kontrolltermine in der Immobilie vorgenommen.


In diesem Zusammenhang stellte der Sachverständige in einem ersten Bericht fest, dass dennoch nicht alle Mängel beseitigt worden waren und dass die ausgewiesene Bettenzahl von acht nicht mit der Bewohnbarkeitsbescheinigung übereinstimmt, in der nur sechs Plätze angegeben worden waren. Darüber hinaus wurde in einem weiteren Sachverständigenbericht offengelegt, dass die Immobilie über ein Zimmer verfügt, das der Behörde bisher nicht bekannt war. Auf Grundlage dieser Berichte wurde die Genehmigung schließlich entzogen, da die Immobilie zudem nur 64 von 70 Mindestpunkten erreichen konnte, die für eine Erteilung erforderlich sind.


Das Unternehmen führte zu seiner Verteidigung aus, dass es entgegen dem Sachverständigenbericht die Voraussetzungen für den Betrieb derartiger Unterkünfte erfülle und dass es während des Verfahrens keinen hinreichenden Rechtsschutz genossen habe. Beide Argumente wies das Gericht allerdings zurück. In dem Urteil führt es aus, dass jede Immobilie, die touristischen Zwecken dient, von Anfang an "alle vorgeschriebenen Voraussetzungen" erfüllen müsse. Dies sei bei der Unterkunft Barrera 61 allerdings nicht der Fall gewesen: „Der Inhalt des ersten Berichts, der einen eindeutig unzureichenden Zustand der Immobilie offenbart, ergibt hinreichenden Aufschluss. Die Mangelfreiheit einer Immobilie zu behaupten, die sich in einem baufälligen Zustand befindet, entspricht nicht gesetzlichen Grundsätzen.“


Darüber hinaus rügte das Gericht, dass das Unternehmen die Zahl der Bettenplätze nicht korrigiert und die Mängel nicht ausreichend beseitigt hat. "Dies hat das Unternehmen auch nicht abgestritten, weder während des Verfahrens noch jetzt in der gerichtlichen Verhandlung, für die es noch nicht einmal Beweise vorgelegt hat", so das Fazit des Gerichts. Es ist der Auffassung, dass der Einspruchsteller auch nicht schutzlos gestellt war, da „er sich der Gründe für die Ablehnung der Genehmigung voll und ganz bewusst war".


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