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  • AutorenbildDominic John Patrick Porta, LL.M.

Mallorcas illegal errichtete Immobilien vor der Legalisierung

Balearen-Regierung bereitet einschneidende Änderung vor

In der Vergangenheit entstanden auf Mallorca im ländlichen Raum rund 25.000 illegale Immobilien – viele davon stehen mittlerweile unter Bestandsschutz. Nun plant die konservative Balearen-Regierung die nachträgliche Legalisierung deutlich zu vereinfachen. Sie betreffen nach Schätzungen von Experten mehr als 25.000 Gebäude auf der Insel, die in den vergangenen Jahren illegal entstanden sind.

„Illegal“ bedeutet in diesem Fall, dass Immobilien oder zumindest Gebäudeteile ohne Baugenehmigung und Abnahme errichtet wurden. Gleiche Gesetze also, wie sie auch im deutschen Recht verankert sind, allerdings mit dem Unterschied, dass sogenannte Schwarzbauten auf Mallorca keine Seltenheit sind. Insbesondere die hohen Kosten für Bauanträge und die Tatsache, dass illegales Bauen per se nicht geahndet wird, ließen viele Bauherren den bürokratischen Weg umgehen.

Was passierte mit den illegal errichteten Mallorca-Immobilen?

Illegale Häuser auf der Baleareninsel erhaltten weder einen Wohnberechtigungsschein noch dürfen sie renoviert werden. Ebenso problematisch zeigt sich damit der Verkauf, ohne enorme finanzielle Einbußen in Kauf nehmen zu müssen. De facto stehen sie so lange leer, bis sie legalisiert werden. Dies ist allerdings bisher nicht immer möglich oder, wenn möglich, mit zahlreichen komplexen Auflagen im Rahmen der geltenden Bauvorschriften und sogar Bußgeldern für den Bauverstoß verbunden.

Nach etwa acht Jahren können illegal errichtete Gebäude unter bestimmten Bedingungen Anspruch auf Bestandsschutz erlangen. Das bedeutet konkret, dass sie weder abgerissen werden noch mit Bußgeldern belegt werden können, da die Verjährungsfristen für rechtliche Schritte abgelaufen sind. Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass nicht genehmigte Bauten nach wie vor illegal sind und Anträge auf Umbau oder Erweiterung in der Regel abgelehnt werden. Einzig sind sie mit der Verfügung nun vor dem Abriss geschützt.

Das Fazit aus dieser prekären Situation: Eine zusehends steigende Belastung für Eigentümer und Gemeinden. Viele der illegalen Bauten mit ihrem Bestandsschutz können nicht abgerissen, aber aufgrund der unklaren Rechtslage auch nicht renoviert, verkauft oder bewohnt werden. Genau das will die aktuelle Regierung ändern. Sie arbeitet mit Hochdruck an einem neuen Gesetzesdekret, das eine nachträgliche Legalisierung unter bestimmten Voraussetzungen erleichtert.

Die Pläne der Regierung für eine nachträgliche Legalisierung von illegalen Bauten

Schon im Jahr 2014 wurde auf Grundlage eines Entwurfs des damaligen balearischen Umweltministers Gabriel Company (ebenfalls Volkspartei, PP) ein solches Dekret zur Legalisierung entwickelt. Es sorgte dafür, dass zahlreiche Gebäude nachträglich legalisiert wurden. Mit dem Ergebnis, dass mehrere Millionen Euro die öffentlichen Kassen aufstockten.

Allerdings wurde das Gesetz bereits kurze Zeit später von der nachfolgenden von den Sozialisten angeführten Linksregierung gekippt. Seit vergangenem Sommer plant die neue konservative Balearen-Regierung jedoch, den Ansatz von Gabriel Company wieder aufzugreifen. Vizeministerpräsident Antoni Costa betonte unlängst: „Diese interventionistische Planwirtschaftspolitik kann so nicht weitergehen.“

Ausschlaggebend, dass das Dekret nun zügig ins Rollen kommen soll, ist auch ein bekannter Fall eines deutschen Unternehmers, der erfolgreich klagte. Er hatte, aufgrund einer kurzfristigen Änderung von Bauland zu „suelo rústico” (ländlichem Boden), sein Bauprojekt nicht realisieren können und erhielt 96 Millionen Euro zugesprochen.

Wie soll die Legalisierung aussehen?

Die früheren Gesetze von Gabriel Company sahen unter anderem vor, dass Eigentümer einer illegal errichteten Immobilie eine Geldstrafe zahlen und somit eine Legalisierung bewirken können. Daran sollen auch die nun geplanten Richtlinien anknüpfen, allerdings mit Änderungen. Grundlage einer neuen Legalisierung soll die Verjährungsfrist der Gebäude sein. Sprich: Es könnte nur bei jenen Immobilien eine Legalisierung „erkauft“ werden, die unter Bestandsschutz stehen.

Im Hinblick auf administrative und städtebauliche Maßnahmen wäre die Auslagerung der Baugenehmigungsvergabe denkbar. Weitere Details des Dekrets sind bislang nicht bekannt, allerdings vermuten Experten, dass auch zusätzliche Anforderungen wie die Verbesserung der Energieeffizienz Teil des Entwurfs sein könnten.

Was bringt eine Legalisierung überhaupt?

Mit einer Legalisierung bestünde die Möglichkeit, einen neuen Wohnberechtigungsschein zu erhalten. Damit stünde einem Antrag für notwendige Renovierungsarbeiten nichts mehr im Weg, und die Immobilien könnte ohne Wertverlust verkauft werden. Es ließen sich so zahlreiche, bislang ungenutzte Gebäude in anspruchsvolle Anwesen verwandeln, was nicht nur der Insel und vielen Gemeinden, sondern auch dem Immobilienmarkt zugute käme. Schließlich ist die Nachfrage bei Käufern nach wie vor hoch, doch das Angebot an Neubauten leider immer rarer. Die nächsten Schritte der Regierung in dieser Sache bleiben derzeit abzuwarten. Eine Entscheidung wird in nächster Zukunft erwartet.

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