Ferienvermietung

Tropical Resort

Egal ob Sie Eigentümer oder Betreiber von Ferienwohnungen auf Mallorca sind, wir helfen Ihnen durch den Dschungel der Gesetzesvorschriften. 

Die legale Ferienvermietung auf Mallorca ist seit den Gesetzesänderungen aus 2017/2018 sehr kompliziert geworden. Deswegen geben wir Ihnen Antwort auf die wichtigsten Fragen, die Sie sich als Vermieter stellen sollten.

Was bedeutet Ferienvermietung auf Mallorca?

Wenn in diesem Zusammenhang von Ferienvermietung oder touristischer Vermietung gesprochen wird, so sind damit nach dem aktuellen Gesetz alle natürlichen und juristischen Personen (also Menschen und Gesellschaften) gemeint, die eine vollständige Wohnraumunterkunft auf kurze Dauer, sofort und mit Gewinnerzielungsabsicht kommerzialisieren.

 

Was bedeutet auf kurze Dauer?

Auf kurze Dauer bedeutet, dass die Ferienunterkunft tage- oder wochenweise unter 30 Tagen vermietet werden muss. Dabei gilt eine Vermutungswirkung, die eindeutig regelt, dass von einer touristischen Vermietung ausgegangen wird, sofern die Vermietungsdauer weniger als die besagten 30 Tage beträgt, es sei denn man kann gegenüber der Behörde das Gegenteil beweisen. Diese Beweisführung wird aber in den meisten Fällen schwierig oder unmöglich sein.

 

Was bedeutet kommerzialisieren?

Eine Kommerzialisierung der touristischen Tätigkeit wird angenommen, wenn die Vermarktung durch einen sogenannten „touristischen Kanal“ erfolgt. Ein „touristischer Kanal“ ist dabei jedes System durch das natürliche oder juristische Personen – selbst oder durch Dritte – die Reservierung von touristischen Aufenthalten kommerzialisiert, veröffentlicht oder vereinfacht. Damit enthält das neue Gesetz nun – im Gegensatz zur Vorgängerregelung – eine eindeutige Definition zum Begriff des „touristischen Kanals“, wobei die Begriffsbestimmung dabei so weit gefasst ist, dass praktisch (fast) alles darunterfällt. Insbesondere sind damit erfasst Internetportale, Webseiten, Immobilienagenturen und Werbeanzeigen in jeder Art von Medium. Auch soziale Netzwerke wie etwa Facebook oder Twitter sind erfasst. Die reine Mund-zu-Mund-Propaganda oder die Überlassung der Wohnung an Familienangehörige fallen hingegen nicht hierunter und stellen dadurch keine Kommerzialisierung der touristischen Tätigkeit dar.

 

Was ist die Zonifizierung oder Gebietsausweisung?

Die Zonifizierung oder auch Gebietsausweisung unterteilt Mallorca für die Ferienvermietung in unterschiedliche Bereiche. In einigen Bereichen, z.B. nicht touristisch gesättigte Zonen des Inlandes, ist die Ferienvermietung uneingeschränkt möglich, in einigen Bereichen, z.B. dem allgemeinen ländlichen Bereich, ist die Ferienvermietung nur bedingt möglich und in anderen Bereichen, z.B. Naturschutzgebieten, ist die Ferienvermietung nur in Ausnahmefällen gestattet. Für das Stadtgebiet Palma wurden eigene Sonderregelungen erlassen, die zunächst die Vermietungen von Wohnungen vollständig untersagen und lediglich die Vermietung von alleinstehenden Einfamilien-, Reihen- und Zwischenhäusern erlauben, so wie es auch die Vorgängerregelung des Tourismusgesetzes vorsah. Einzige Ausnahme sind Wohnungen, die über einem Ladenlokal liegen und einzige Wohnung im Haus sind.

 

Benötige ich für die Ferienvermietung auf Mallorca eine Lizenz?

Ja. Für die Ausübung der legalen Ferienvermietung auf Mallorca ist die Anmeldung und Eintragung bei der zuständigen Tourismusbehörde erforderlich. 

 

Welche Behördengänge sind dazu erforderlich?

Nicht eine, nicht zwei, nicht drei, sondern VIER Behörden sind in den Beantragungsvorgang der Tourismuslizenz involviert: Das Bauamt des örtlich zuständigen Rathauses, die Bettenplatzbörse, die Tourismusbehörde und die örtlich zuständige Polizeibehörde.

 

Was muss beim Bauamt beantragt werden?

Beim Bauamt des örtlich zuständigen Rathauses muss ein sogenanntes „Certificado de Zona APTA” beantragt werden, d.h. die Gemeinde muss eine Bescheinigung darüber ausstellen, dass in dem Bereich, in dem Ferienimmobilie belegen ist, die Ferienvermietung laut Gebietsausweisungsplan grundsätzlich zunächst erlaubt ist. Schon bei diesem Antrag ist Vorsicht geboten, denn das Bauamt wird sich dazu die Bauakte zur Immobilie ziehen und sollten sich aus dieser Ungereimtheiten oder baurechtliche Verstöße ergeben, wird das Bauamt entsprechend tätig werden und dies auch in der Bescheinigung vermerken.

 

Was ist die Bettenplatzbörse?

Die Bettenplatzbörse stellt eine weitere Neuerung des Tourismusgesetzes dar. Vor Inkrafttreten des aktuellen Gesetzes war es im Bereich der Ferienvermietung nicht erforderlich einen Bettenplatz zu erwerben, was im Hotelgewerbe jedoch seit Jahren gängige Praxis war. Dies hat sich nun geändert. Je nach Anzahl der Betten der Ferienunterkunft müssen nun entsprechende Plätze von der Platzbörse erworben werden, wobei für jeden Platz eine bestimmte Gebühr gezahlt werden muss. Die Anzahl der Plätze, die erworben werden müssen, kann der Bewohnbarkeitsbescheinigung entnommen werden.

 

Was kostet ein Bettenplatz?

- Einfamilienhäuser ganzes Jahr und auf unbestimmte Zeit erteilt: 3.500,00 €

- Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ganzes Jahr für die Dauer von fünf Jahren erteilt: 875,00 €

- Vermietung der Hauptwohnung für zwei Monate im Jahr und für die Dauer von fünf Jahren erteilt: 291,67 €

 

Wie viele Bettenplätze gibt es?

Die Plätze sind limitiert für die Ferienvermietung auf 30.000 Plätze.[1] Von diesen 30.000 Plätzen wurden 10.000 zunächst zurückbehalten und werden erst freigegeben, wenn der abschließende Gebietsausweisungsplan in Kraft getreten ist. Von den übrigen 20.000 Plätzen sind mittlerweile gut 70% vergeben.[2]

 

Was ist die DRIAT?

Die „Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística“, kurz DRIAT, ist nichts anderes als eine eidesstattliche Erklärung gegenüber der Tourismusbehörde, dass man mit der Aufnahme einer touristischen Aktivität beginnen möchte. Daher ziehen Falschangaben bei der Antragsstellung auch die entsprechenden Strafen nach sich.

 

Welche Unterlagen sind bei der Tourismusbehörde einzureichen?

Für alle Ferienunterkünfte:

  • das Antragsformular (die eigentliche DRIAT) im Original oder als beglaubigte Kopie und falls die Beglaubigung außerhalb Spaniens erfolgt ist, mit Apostille und entsprechender beglaubigter Übersetzung;

  • eine Kopie der NIE und des Reisepasses oder des Personalausweises des Eigentümers und des Betreibers, falls hier keine Personenidentität vorliegen sollte

  • eine privatschriftliche oder notarielle Vollmacht, falls der Antragsteller vom Eigentümer oder vom Betreiber abweicht;

  • eine Kopie der Bewohnbarkeitsbescheinigung;

  • der Modernisierungsplan unter Angabe der vorhandenen verpflichtenden und bewertbaren Einrichtungsgegenstände und Installationen, wobei bei Letzterem eine Mindestpunktzahl von 70 Punkten erreicht werden musste;

  • der Nachweis über die Haftpflichtversicherung

  • das entsprechende Energieeffizienzzertifikat

 

Zusätzlich bei Vermietung von Wohnungen, die einer Eigentümergemeinschaft angehören:

  • Nachweis über die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft

  • Nachweis über individuelle Wasser- und Stromzähler

 

Zusätzlich bei Vermietung der eigenen Wohnungen:

  • Nachweis darüber, dass es sich um die eigene Wohnung handelt

  • Nachweis darüber, dass es die Hauptwohnung ist

  • Angabe über die Verteilung der 60 Tage auf das Kalenderjahr verteilt

 

Was muss sonst noch beachtet werden?

Nach Antragsstellung bei der Tourismusbehörde und VOR Aufnahme der Ferienvermietungsaktivität, d.h. bevor Feriengäste in der Ferienimmobilie untergebracht werden, muss die Immobilie noch bei der örtlich zuständigen Polizei registriert werden, um im Anschluss gemäß des Tourismusgesetzes der Balearischen Inseln die Informationen über die Feriengäste in Übereinstimmung mit dem Gesetz über die Sicherheit der Bürger an die Polizei (Dirreción General de Policía) übermittelt werden können.

 

Was ist die ETV-Plakette?

Sobald man die Ferienvermietungslizenz erhalten hat, ist man dazu verpflichtet, eine Plakette mit seiner touristischen Identifizierungsnummer am Haus anzubringen. Dabei reicht es nicht aus, diese „selbst zu basteln“, da gewissen Maße und Vorschriften eingehalten werden müssen. Es empfiehlt sich daher, diese Plakette in Auftrag zu geben.

 

Welche Strafen drohen bei einer illegalen Ferienvermietung auf Mallorca?

Bei einer illegalen Ferienvermietung auf Mallorca drohen Strafen von bis zu 400.000 €.

 

[1] Stand: 19. Februar 2019.

[2] Stand: Dezember 2019.

Alle Details zur Ferienvermietung auf Mallorca finden Sie in diesem Dokument:

 Ferienvermietung Mallorca

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