Mieten und Vermieten

Das Mietrecht in Spanien richtet sich in erster Linie nach dem Gesetz über urbanistische Vermietungen (Ley de Arrendamientos Urbanístico, auch als LAU bekannt) und den Privatabreden der Vertragsparteien. Dabei unterscheidet sich das Mietrecht in Spanien erheblich von den Vorschriften, die Sie vielleicht aus anderen Ländern wie Deutschland, Österreich oder der Schweiz kennen.

 

Damit Sie auf Mallorca - egal ob als Vermieter oder Mieter - nicht Mietverträge eingehen, die Sie nachher "teuer zu stehen kommen", beantworten wir Ihnen nachstehend die wichtigsten Fragen.

Welche Arten von Mietverträgen gibt es?

In Spanien und daher auch auf Mallorca gibt es Mietverträge über Wohnraum, über Vermietungen die nicht Wohnraum sind (typischerweise Gewerbeimmobilien) und über ländliche Immobilien (Finca Rústica). Daneben gibt es noch die Ferienvermietung, zu der wir Ihnen unsere Seite Ferienvermietung empfehlen. 

Da für ländliche Immobilien und Gewerberaum teilweise andere Vorschriften gelten und es in erster Linie auf die Abrede zwischen den Parteien ankommt, konzentriert sich dieser Artikel ausschließlich auf Mietverträge über Wohnraum. 

Bei Mietverträgen über Wohnraum ist zwischen den befristeten und unbefristeten Mietverträgen zu unterscheiden. 

 

Wie ist die Dauer von Mietverträgen?

Bei befristeten Mietverträgen (auch als Saisonverträge bekannt) ist die Mietdauer zwischen den Parteien frei wählbar. Dies gilt grundsätzlich auch für unbefristete Mietverträge mit der Abweichung, dass Verträge die für die Dauer von weniger als fünf Jahren (sofern Vermieter eine natürliche Person ist) oder sieben Jahren (sofern Vermieter eine juristische Person ist) geschlossen werden, sich jedes Jahr automatisch um ein Jahr verlängern, bis die Mindestdauer von fünf bzw. sieben Jahren erreicht ist.

 

Gibt es in Spanien eine Mietpreisdeckelung?

Nein. Der spanische Gesetzgeber hat bei der letzten Mietrechtsreform im Jahr 2019 keine Mietpreisdeckelung eingeführt.

 

Darf ich bei Mängeln die Miete mindern?

Nein. Die gesetzliche per se Mietminderung, wie sie z.B. das deutsche Recht kennt, gibt es in Spanien nicht. Mindern Sie eigenständig die Miete kann es sogar vorkommen, dass der Vermieter Ihnen außerordentlich und fristlos kündigt. Ausnahmen können hier gelten bei Baumaßnahmen, die länger als 20 Tage andauern.

 

Wie hoch ist die Kaution?

Bei unbefristeten Mietverträgen beträgt die gesetzliche Mietkaution in Spanien eine Monatsmiete. Bei befristeten Mietverträgen sind dies zwei Monatsmieten.

 

Muss die Kaution hinterlegt werden?

Ja. Als Vermieter hat man die Verpflichtung die Mietkautionen bei IBAVI (Balearische Behörde für Wohnraummieten) zu hinterlegen und zu registrieren.

 

Darf ich die Kaution "abwohnen"?

Nein. Die Kaution dient zum Schutz des Vermieters, um etwaige Schäden am Mietobjekt oder offene Rechnungen der Versorgungswerke (Strom, Gas, Wasser) zu begleichen.

 

Wie hoch ist die Maklercourtage?

In der Regel beläuft sich die Maklerprovision auf Mallorca auf die Höhe einer Monatsmiete zzgl. gesetzlicher MwSt. 

 

Darf ich als Mieter Renovierungen oder Umbaumaßnahmen vornehmen?

Hier ist Vorsicht geboten! Sie dürfen zwar die Wohnung renovieren im Sinne von Wände streichen und kleinere Reparaturen vornehmen. Sie dürfen aber ohne ausdrückliche und empfehlenswerter Weise schriftlicher Zustimmung des Vermieters keine Umbaumaßnahmen vornehmen. 

 

Darf ich bei möblierten Wohnungen oder Häusern Möbel des Vermieters, die mir nicht gefallen, entsorgen?

Nein. Dies kann sogar einen Straftatbestand erfüllen. Gefallen Ihnen Möbel des Vermieters nicht, empfehlen wir die schriftliche Zustimmung zur Entsorgung derselben einzuholen. 

 

Wie sind die gesetzlichen Kündigungsfristen?

Ordentlich kann ein Mieter jeweils zum Ablauf eines Jahres mit Monatsfrist kündigen. Außerordentlich kann ein Mieter nach den ersten sechs Monaten zu jeder Zeit mit Monatsfrist kündigen. Vorsicht bei der letzten Variante: Hier können Strafklauseln im Mietvertrag versteckt sein! 

Der Vermieter kann ordentlich das erste Mal nach den schon erwähnten fünf oder sieben Jahren kündigen. Das außerordentliche Kündigungsrecht z.B. wegen Eigenbedarf steht dem Vermieter nach wie vor zu. 

 

Wie verhalte ich mich bei Vertragsende?

Bei Vertragsende sollte stets ein Übergabeprotokoll erstellt werden, welches von beiden Seiten unterschrieben werden muss. Zeichnen sich dabei Schwierigkeiten ab, empfehlen wir beiden Seiten - also sowohl Vermietern als auch Mietern - den Zustand der Wohnung von einem spanischen Notar beurkunden zu lassen. 

Hinweis: Die vorangegangenen Aussagen beziehen sich auf das aktuell seit dem 6. März 2019 gültige Recht. Für Mietverträge, die vor diesem Zeitpunkt geschlossen wurden, kann anderes gelten.

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