IMMOBILIENRECHT SPANIEN
Sie möchten eine Immobilie auf Mallorca kaufen?
Porta & Associates gibt Ihnen einen kurzen Überblick, was beim Immobilienkauf in Spanien zu beachten ist.
Als deutscher Anwalt auf Mallorca steht Ihnen Dr. Dominic Porta rechtsberatend zur Seite, möchten Sie ein Haus, Apartment oder Finca auf Mallorca kaufen möchten. Wir prüfen die Formalitäten und begleiten Sie beim Kaufvertrag.
1. NIE
Zunächst benötigt jeder Ausländer, der eine Immobilie in Spanien erwerben möchte, eine sog. NIE (Número de Identificación de Extranjero). Diese dient, ähnlich wie in Schweden oder der USA, dazu jeden einzelnen Bürger anhand der besagten NIE zu identifizieren. So dient sie beispielweise zur Identifikation auf Ausweisen oder bei der Steuer und Sozialversicherungen. Sobald jemand in Spanien Rechtsgeschäfte tätigen will, bei denen Steuern anfallen, so benötigt diese Person ihre NIE. Zu diesen Rechtsgeschäften gehört eben auch der Kauf und Verkauf einer Immobilie.
Um eine NIE zu erhalten, benötigt es eines entsprechenden Antrags. Hier sind mehrere Möglichkeiten denkbar. Sie können Ihre NIE zunächst persönlich bei der Ausländerbehörde oder über das spanische Konsulat beantragen. Falls Ihnen dies zu kompliziert erscheint, können Sie auch gerne uns fragen. Wir erstellen dann alle erforderlichen Formulare und Vollmachten für Sie, um die NIE zu beantragen. Da die Bearbeitungszeiten der Ausländerbehörde auch teilweise mehrere Monate dauern kann, empfiehlt es sich, die Beantragung der NIE schon zu einem sehr frühen Zeitpunkt in die Wege zu leiten.
2. Bankkonto
Haben Sie Ihre NIE beantragt und erhalten, so sollte im nächsten Schritt ein Bankkonto eröffnet werden, wofür Sie ebenfalls die vorher beantragte NIE benötigen. Dies ist empfehlenswert, da der Kaufpreis in Spanien immer noch traditionell mit einem Bankscheck bezahlt wird, der von einem spanischen Geldinstitut ausgestellt werden muss. Zwar ist es unter gewissen Umständen denkbar, dass der Kaufpreis auch direkt auf das Konto des Verkäufers überwiesen werden kann, dies unterliegt aber weiteren Bedingungen und muss mit der Verkäuferseite vorher abgesprochen sein. Eine Überweisung des vollständigen Kaufpreises auf ein Notaranderkonto, so wie man es aus Deutschland kennt, ist nicht mehr ohne Weiteres möglich. Viele Notare nehmen nur noch die Anzahlung in Höhe von 10% des Kaufpreises treuhänderisch entgegen.
3. Anti-Geldwäsche-Vorschriften
Beim Hauskauf auf Mallorca ist zudem das Ley 10/2010 de 28 de abril, de prevencion del blanqueo de capitales y de la financion del terrorismo – das spanische Antigeldwäschegesetz zu beachten. Dieses Gesetz hat in Spanien dazu geführt, dass viele Geschäfte durch zusätzlichen Verwaltungsaufwand erschwert wurden. Dies betrifft nicht nur die bereits oben genannte Kontoeröffnung, sondern auch die Abwicklung des Immobilienkaufs. Kaufen Sie eine spanische Immobilie ist es daher ratsam den Barmittelverkehr zu vermeiden. Überweisungen von Geldern aus sog. Steuerparadiesen ist dabei besonders meldepflichtig.
4. Ablauf des Hauskaufs
An diesem Punkt angekommen geht es nunmehr um die Abwicklung des Hauskaufs. Dieser beginnt in aller Regel mit dem Abschluss eines sog. Optionsvertrages. Dieser räumt dem potentiellen Käufer das Recht ein (Optionsrecht), das Haus zu einem späteren Zeitpunkt innerhalb einer sog. Optionsfrist zu erwerben. Hierbei erhält der potentielle Verkäufer einen sog. Optionspreis der üblicherweise 10 % des vereinbarten Kaufpreises beträgt. Gängigerweise wird die Optionsfrist auf ca. drei Monate festgelegt. In Einzelfällen kann diese Frist jedoch nach oben oder unten abweichen.
Um die wirtschaftliche Situation des Käufers zu schützen ist es ratsam den Optionspreis nicht auf das Konto des Verkäufers oder eines seiner Interessenvertreter (Makler oder Anwalt) zu überweisen. Wir raten hier unbedingt die Einzahlung des Optionspreises auf ein Notaranderkonto vorzunehmen. Der Notar verwahrt diesen Betrag sodann bis zum Ablauf der Optionsfrist.
Übt der potentielle Käufer sein Optionsrecht innerhalb der Optionsfrist aus, so wird der Optionspreis auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet und abgezogen.
Es ist dringend ratsam schon vor der Unterzeichnung eines solchen Optionsvertrages einen Anwalt herbeizuziehen, erst recht, wenn ein solcher Optionsvertrag von Makler- oder Verkäuferseite gestellt wird. Denn in den meisten Optionsverträgen sind die Rechte des Käufers nicht hinreichend genug berücksichtigt. So beinhalten die wenigsten Optionsverträge Klauseln zur Aufhebung des Optionsvertrages, eine ausführliche Liste einzureichender Unterlagen oder Angaben zur baurechtlichen Situation der Immobilie. Im schlimmsten Fall kann dies dazu führen, dass Sie den Optionspreis verlieren, wenn Sie nach Unterschrift erfahren, dass die Immobilie bspw. illegal errichtet wurde. Oder Sie sind gezwungen diese Immobilie sogar zu erwerben.
Aber nicht immer wird als Vorvertrag ein Optionsvertrag gewählt. Ebenso in Betracht kommt hier ein sog. Contrato de Arras. Durch diesen Vertrag, wird ähnlich dem Optionsvertrag, ein Recht zum Ankauf der Immobilie bis zu einem bestimmten Zeitpunkt aufrechterhalten. Von diesem Vertrag kann sich jede Partei durch Rücktritt vom Vertrag wieder lösen. In einem Fall des Rücktritts des Käufers, verliert dieser jedoch seine geleistete Anzahlung. Tritt der Verkäufer vom Kaufvertrag zurück, so muss er die doppelte Anzahlung zurückzahlen.
Unabhängig davon, ob Sie sich für Vorvertrag entscheiden oder nicht, ist es unbedingt ratsam, dass sich ein Anwalt vor dem Hauskauf einige Sachen prüft. So ist insbesondere zu prüfen, ob die Verkäuferseite denn überhaupt Eigentümer der Immobilie ist, die Sie kaufen möchten. Aber auch, ob die Immobilie Lastenfrei ist und ob es ggf. baurechtliche Verstöße oder sogar anhängige Verfahren gibt. Auch interessant ist zu wissen, ob die begehrte Immobilie denn für den beabsichtigten Nutzen (bspw. Ferienvermietung) geeignet ist und ob dieser rechtlich möglich ist. Denn für die Ferienvermietung auf Mallorca ist es zwingend erforderlich, dass die Immobilie eine sog. Ferienvermietungslizenz hat.
Haben Sie einen solchen Vorvertrag abgeschlossen bzw. Ihr Optionsrecht ausgeübt, so gilt es die Notarielle Beurkundung vorzubereiten. Hierbei können wir Sie unterstützen. Insbesondere muss hier die Übergabe an dem Eigentum der Immobilie und die Übergabe des Kaufpreises vorbereitet werden, welche in Spanien Zug um Zug zu erfolgen hat.
Ist die notarielle Kaufurkunde (Escritura) unterzeichnet, so ersetzt diese den Optionsvertrag. Diese Kaufurkunde kann mit Anhängen leicht über 20 Seiten umfassen und wird lediglich in spanischer Sprache verfasst. Daher ist es unbedingt zu raten, diese Urkunde von einem Übersetzer in Ihre Muttersprache übersetzen zu lassen. Denn es ist nicht ratsam eine Kaufurkunde zu unterschreiben, deren Inhalt sie nicht verstehen oder kennen.
5. Steuern und Kosten nach Hauskauf
Nach Unterzeichnung der Escritura gilt es zudem die mit dem Erwerb der Immobilie einhergehenden gesetzlichen Steuern an das spanische Finanzamt abzuführen. Hierbei gilt eine Frist von einem Monat ab Unterzeichnung der Kaufurkunde.
Hierunter fällt insbesondere, beim Kauf einer gebrauchten Immobilie, die Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmissiones Patrimonales, ITP). Beim Kauf einer neuen Immobilie ist hingegen die Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) zu zahlen, deren Höhe sich nach der Art der Immobilie richtet.
Auch eine Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, AJD) kann mit dem Erwerb einer Immobilie auf Mallorca anfallen.
Aber nicht nur Steuern sollten im Blick behalten werden, sondern ebenso weitere Kosten, welche beim Kauf auf den Käufer zukommen. So sind die anfallenden Notarkosten und die Kosten des Grundbuchamtes vom Käufer zu tragen.
Aber auch nach dem Erwerb der Immobilie spielen Steuern eine Rolle. So hat insbesondere der Grundstückseigentümer die sog. Grundsteuer zu entrichten. Diese wird von der zuständigen Gemeinde erhoben und ist jährlich zu entrichten.
Auch Nichtansässige, die ihre Immobilie selbst, ausschließlich zu Ferienzwecken nutzen, müssen Einkommenssteuer (IRPF) zahlen. Dieser Selbstnutzungsvorteil wird vom spanischen Fiskus als fiktive Mieteinnahme besteuert.
Handelt es sich um einen Verkauf einer steuernichtresidenten Person sind 3 % von dem Kaufpreis einzubehalten und als Anzahlung auf die später durch den Verkäufer abzuführende Einkommenssteuer an das zuständige Finanzamt (Agencia Tributaria) abzuführen.
Die Wertzuwachssteuer (Plusvalia) muss zwar grundsätzlich vom Verkäufer gezahlt werden, in gewissen Konstellationen empfiehlt es sich jedoch diese vom Kaufpreis einzubehalten und im Namen des Verkäufers bei der Gemeinde einzuzahlen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Verkäufer kein Resident in Spanien ist, da Sie als Käufer sonst eine sekundäre Steuerpflicht trifft und Sie mit der Immobilie für diese Steuer haften.
6. Einkommensteuererklärung Nicht-Residenten einmal im Jahr
Anders als Personen, die ihren gewöhnlichen Aufenthalt in Spanien haben, welche ihr gesamtes Weltvermögen zu versteuern haben, müssen Nichtresidenten in Spanien lediglich ihr dort befindliches Vermögen besteuern. Der gewöhnliche Aufenthalt einer Person liegt nach dem spanischen Einkommenssteuergesetz dann in Spanien, wenn sich der Steuerpflichtige in den 12 Monaten des Veranlagungszeitraums mindestens 183 Tage in Spanien aufgehalten hat. Eine vorrübergehende Abwesenheit schadet jedoch nicht.
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