Hauskauf auf Mallorca

Es gibt viele Gründe, ein Haus auf Mallorca zu kaufen: Eigennutzen als ständigen Wohnsitz oder als Ferienimmobilie, Investition zum Weiterverkauf oder zur Vermietung (befristet, unbefristet oder Ferienvermietung), gewerblicher Nutzen, etc. So groß die Freude auf das neue Heim auch ist, gerade beim Hauskauf auf Mallorca sind einige wichtige Punkte zu beachten, die sich vom Immobilienerwerb in Deutschland unterscheiden.

Als deutsche Anwälte in Palma betreuen wir Sie beim Hauskauf auf Mallorca und leiten Sie durch den Dschungel des spanischen Immobilienrechts.

EINE IMMOBILIEN AUF MALLORCA KAUFEN - DAS SOLLTEN SIE BEACHTEN

Was sind die üblichen Schritte bei einem Hauskauf auf Mallorca?

Die üblichen Schritte bei einem Hauskauf auf Mallorca sind der Abschluss des Optionsvertrages, Prüfung der rechtlichen Situation des Hauses, die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde (Escritura), die Bezahlung aller anfallenden Steuern und die Umtragung im Grundbuch. Je nach Einzelfall kann der Abschluss eines Optionsvertrags auch wegfallen es kann sofort zum Notar gegangen werden.

Was ist ein Optionsvertrag?

Ein Optionsvertrag räumt dem Käufer das Recht ein (Optionsrecht), das Haus zu einem späteren Zeitpunkt (Optionsfrist) zu erwerben. Als Gegenleistung zahlt der Käufer dem Verkäufer dafür einen Optionspreis.

 

Was ist die Optionsfrist?

Die Optionsfrist ist der Zeitraum, der im Optionsvertrag vereinbart, um das Optionsrecht auszuüben. Als übliche Optionsfrist wird beim Hauskauf auf Mallorca eine Frist von ca. drei Monaten veranschlagt. Je nach Einzelfall kann dies nach oben oder unten abweichen. 

 

Wie hoch ist der Optionspreis?

Der Optionspreis beträgt üblichweise 10% des vereinbarten Kaufpreises. 

 

An wen zahle ich den Optionspreis?

Häufig wird die Zahlung direkt an den Verkäufer, den Makler oder den Anwalt des Verkäufers verlangt. Davon raten wir ab. Lediglich die Einzahlung des Optionspreises auf ein Notaranderkonto schützt die wirtschaftliche Situation des Käufers. 

 

Was ist bei Abschluss des Optionsvertrages zu beachten?

Schon vor Unterzeichnung des Optionsvertrages ist es ratsam, einen Anwalt zu konsultieren. In den meisten Optionsverträgen, die beim Hauskauf auf Mallorca zur Verfügung gestellt werden, sind die Rechte des Käufers nicht ausreichend geschützt. So beinhalten die wenigsten Optionsverträge z.B. Klauseln zur Aufhebung des Optionsvertrages, eine Liste einzureichender Unterlagen oder ausreichende Angaben zur baurechtlichen Situation des Hauses. Dies kann dazu führen, dass man seinen Optionspreis verliert oder gezwungen ist, ein Haus zu erwerben, das zu mindest teilweise illegal errichtet worden ist. Wir raten daher explizit davon ab Optionsverträge zu unterschreiben, die einem vom Makler oder der Verkäuferseite vorgelegt werden.

 

Was prüft ein Anwalt auf Mallorca?

Unabhängig davon, ob ein Optionsvertrag geschlossen wurde oder nicht, sollte ein Anwalt vor dem Hauskauf auf Mallorca u.a. folgende Sachen prüfen: Eigentümerstellung, Lastenfreiheit, baurechtliche Situation, Übereinstimmung des beabsichtigten Nutzens der Immobilie mit den rechtlichen Möglichkeiten, ggfs. Lizenz zur Ferienvermietung auf Mallorca.

 

Was ist eine Escritura?

Die notarielle Kaufurkunde (Escritura) ersetzt bei Unterschrift den Optionsvertrag. Die notarielle Kaufurkunde ist erforderlich, damit die notwendige Umtragung im Grundbuch erfolgen kann. Die notarielle Kaufurkunde kann mit Anhängen leicht über 20 Seiten Umfang haben und wird in spanischer Sprache verfasst, und in vielen Fällen liegt keine ordentliche Übersetzung vor. Wir raten daher ausdrücklich davon ab eine notarielle Kaufurkunde zu unterschreiben, deren Inhalt Sie nicht zu 100% kennen und verstehen. 

 

Was ist die Rolle des Notars in Spanien?

Der Notar übernimmt in Spanien eine reine Beurkundungsfunktion. Er stellt die Identität der unterzeichnenden Personen fest und erteilt Hinweise zur Zahlung der Steuern. Weiterführende Hinweise erteilt der Notar nicht. Er übernimmt insbesondere nicht die rechtliche Prüfung der Immobilie. Daher kann grundsätzlich auch eine illegale Immobilie in Spanien notariell erworben werden, ohne dass der Käufer einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Notar hat. 

 

Welche Steuern bzw. Nebenerwerbskosten fallen beim Hauskauf auf Mallorca an?

Nach Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde müssen die gesetzlichen Steuern ans spanische Finanzamt abgeführt werden. Hier ist vor allem auf die Frist von einem Monat zu achten, die ab Unterzeichnung der Kaufurkunde zu laufen beginnt. Dazu ist die Erstellung und Einreichnung von entsprechenden Steuererklärungen notwendig. Auf Käuferseite fallen typischerweise die Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP), die Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) und / oder die Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, AJD) an. Die Notarkosten und Kosten des Grundbuchamtes gehen üblicherweise ebenfalls zu Lasten des Käufers. Auf Verkäuferseite fällt die Gewinnsteuer (Impuestos sobre los beneficios) und die Wertzuwachssteuer (Plusvalía) an. Zu beachten ist auch, dass beim Erwerb von Nicht-Residenten vom Käufer ein Steuereinbehalt in Höhe von 3% des Kaufpreises direkt ans Finanzamt gezahlt werden muss. 

 

Was ist die Rolle des Grundbuchamts in Spanien?

Das Grundbuchamt in Spanien ist genau wie in Deutschland ein öffentliches Register. Hierin finden Sie Angaben zum eingetragenen Eigentümer, Beschreibung der Immobilie und Belastungen. Obwohl man als Käufer eines Hauses auf Mallorca eigentlich auf die Angaben im Grundbuch vertrauen darf, ist Vorsicht geboten. Nicht alle Bebauungen, die im Grundbuch eingetragen sind, müssen zwangsläufig auch legal sein. Ebenso muss es sich nicht unbedingt um den tatsächlichen Eigentümer handeln, der im Grundbuch eingetragen ist. 

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