Die Ablehnung der Mietrechtsreform (RD-ley 21/2018, vom 14. Dezember, veröffentlicht im Bundesgesetzesanzeiger vom 18. Dezember 2018) vom spanischen Abgeordnetenhaus am 22. Januar 2019 veranlasste die Regierung andere Maßnahmen zu ergreifen. Am 5. März 2019, wurde die königliche Gesetzesverordnung (Real Decreto-ley) 7/2019 vom 1. März 2019 veröffentlicht und trat am 6. März 2019 in Kraft.
Diese Veränderungen haben Konsequenzen über die Mietverträge, die das Mietgesetz (Ley de Arrendamiento Urbanos, LAU) regelt und seit dem 19. Dezember 2018 abgeschlossen sind, gehabt. Eine kurze Erklärung der gegenwärtigen Lage:
- Mietverträge vom 19. Dezember 2018 bis 23. Januar 2019
Diese Mietverträge unterliegen dem LAU nach der königlichen Gesetzesverordnung 21/2018 vom 14. Dezember 2018.
- Mietverträge vom 24. Januar 2019 bis 05. März 2019
Diese Mietverträge unterliegen dem ehemaligen LAU in der Fassung von vor dem 19. Dezember 2018.
- Mietverträge seit 06. März 2019
Diese Mietverträge unterliegen dem neuen LAU mit den Änderungen von der königlichen Gesetzesverordnung 7/2019 vom 1. März 2019.
Wichtige Änderungen der neuen königlischen Gesetzesverordnung
(RD-Ley 7/2019 vom 1. März 2019)
Die Erweiterung der Frist der obligatorischen Verlängerung der Mietverträge von drei auf fünf Jahre, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist, oder auf sieben Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist. Die Erweiterung der Frist der stillschweigenden Verlängerung der Mietverträge von ein auf drei Jahre.
Unter drei Bedingungen und nur wenn der Vermieter eine natürliche Person ist, gibt es die Möglichkeit keine obligatorische Verlängerung nach dem ersten Jahr zu haben. Der Vermieter muss ausdrücklich den Mieter über die Notwendigkeit, die Wohnung zu bewohnen, unterrichten. Er muss ihn auch über die Ursache, die es begründen, informieren. Schließlich muss er dies zwei Monate im Voraus mitteilen.
Die Kündigungsfrist, um den Mietvertrag nicht zu verlängern, beträgt vier Monate für den Vermieter und zwei Monate für den Mieter.
Die Verträge, die im Grundbuch nicht eingetragen sind, entfalten Wirkung gegenüber Drittpersonen.
Im Todesfall des Mieters ist die Möglichkeit der Verlängerung zugunsten bestimmter schutzbedürftiger Personen wie Minderjährigen, Behinderten oder Menschen über 65 Jahre eröffnet.
Die Miete kann jedes Jahr aktualisiert werden aber sie darf nicht oberhalb des Wettbewerbsgarantie-Index (Índice de Garantía de Competitividad) liegen.
Wenn der Vermieter eine Juristische Person ist, muss er die Immobilien-verwaltungsausgaben übernehmen.
Die beiden Parteien können zusätzliche Versicherungen vereinbaren aber sie dürfen insgesamt zwei Monatsmieten nicht überschreiten.
Die Wohnungen in Mehrfamilienhäusern müssen Renovierungen durchführen, um die Barrierefreiheit zu verbessern, wenn sie eine staatliche Finanzhilfe von 75% der Kosten bekommen.
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