Neben dinglichen Rechten (wie z.B. die Hypothek) kann in das spanische Grundbuch auch der Mietvertrag als schuldrechtliche Beziehung eingetragen werden. Hierdurch wird diesem Publizität verliehen und der Mieter kann sich für den Fall absichern, dass die angemietete Immobilie veräußert wird.
1. Warum ist eine Eintragung sinnvoll?
Das spanische Mietgesetz (LAU - ley de arrendamientos urbanos) differenziert zwischen Wohnraummiete und Gewerberaummiete. Diese beiden Formen der Vermietung müssen auch im Hinblick auf die Frage der Eintragung des Mietvertrags in das Grundbuch unterschieden werden.
a) Wohnraummiete
Im Falle eines Wohnraummietverhältnisses besteht der zwischen dem Mieter und Veräußerer existierende Mietvertrag nach der Veräußerung der gemieteten Immobilie grundsätzlich auch mit dem Erwerber fort. Dieser tritt in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein, wobei hier gewisse Einschränkungen zu beachten sind.
Aus Art. 14 I LAU ergibt sich, dass der Erwerber nur während der ersten fünf Jahre an den Mietvertrag gebunden ist bzw. während der ersten sieben Jahre, wenn es sich bei diesem um eine juristische Person handelt. Dies gilt selbst dann, wenn der Erwerber sich durch einen Blick in das Grundbuch versichert hat, dass keine Belastung durch einen Mietvertrag besteht.
Bei längeren Vertragslaufzeiten tritt der Erwerber nach Art. 14 II LAU während der gesamten vereinbarten Dauer ein, wenn er nicht die Voraussetzungen des Artikels 34 des Hypothekengesetzes (LH - ley hipotecaria) erfüllt. In Art. 14 LH ist der Schutz des guten Glaubens normiert. Es kommt für die Bindungswirkung an ein bestehendes Wohnraummietverhältnis darauf an, ob der Erwerber den Mietvertrag aus dem Grundbuch ersehen konnte. Ist das Mietverhältnis zwischen Veräußerer und Mieter im Grundbuch eingetragen wurden, besteht dieses mit dem Erwerber auch bei längerer Vertragsdauer (als fünf bzw. sieben Jahre) fort. Der Eintragung eines spanischen Mietverhältnisses in das Grundbuch kommt somit an dieser Stelle entscheidende Bedeutung zu.
b) Gewerberaummiete
Auch im Falle eines Mietverhältnisses über Gewerberaum tritt der Erwerber grundsätzlich in das zum Zeitpunkt der Veräußerung bestehende Mietverhältnis ein, wobei auch hier eine Eintragung im Grundbuch relevant werden kann.
Der Erwerber ist an das bestehende gewerbliche Mietverhältnis nämlich dann nicht gebunden, wenn er diesbezüglich keine Kenntnis hatte und der Vertrag nicht im Grundbuch eingetragen war. Ein gewerblicher Mieter ist vor einer Beendigung seines Gewerbemietvertrags durch den Erwerber somit nur dann umfassend geschützt, wenn dieser im Grundbuch eingetragen worden ist.
2. Wie erfolgt die Eintragung?
Für die Eintragung eines spanischen Mietvertrags im Grundbuch ist die Mitwirkung eines Notars erforderlich, da nur öffentliche Urkunden in das Eigentumsregister eingetragen werden können.
Es stehen hierfür zwei Möglichkeiten zur Verfügung: Entweder wird der Mietvertrag direkt vor einem spanischen Notar in öffentlicher Urkunde abgeschlossen oder ein bereits abgeschlossener privatrechtlicher Mietvertrag wird nachträglich öffentlich beurkundet.