Dr. Dominic Porta, deutscher Rechtsanwalt auf Mallorca und Spezialist im Immobilienrecht Spanien informiert über die Auswirkungen des Gebietsausweisungsplans Mallorca auf die Ferienvermietung:
Der Gebietsausweisungsplan Mallorca ist vergleichbar mit dem einem deutschen Regionalplan. Im Gebietsausweisungsplan werden neben den Voraussetzungen für die Flächennutzungs- und Baupläne auch insbesondere Maßnahmen zur Regulierung des Tourismus festgelegt. In diesem Artikel besprechen wir insbesondere die Artikel 39 bis 41 des Gebietsausweisungsplan Mallorcas, da diese sich mit den Vorschriften für die Ferienvermietung beschäftigen.
Um die saisonale touristische Ferienvermietung zu beschränken, legt Art. 39 PIAT eine zeitliche Beschränkung für die Vermarktung von Touristenaufenthalten in Wohneinheiten fest, die nach Inkrafttreten des PIAT registriert werden. Diese Begrenzung gilt für die sog. gesättigten Gebiete. Bei Einreichung der DRIAT (Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística) muss nunmehr angegeben werden, in welchem der beiden Monate der Hochsaison (Juli, August) die Unterkunft vermietet werden soll. Eine Vermietung für touristische Zwecke in beiden Monaten, also sowohl Juli als auch August, scheidet daher aus.
In Art. 40 PIAT werden sog. Landschaftsqualitätsbedingungen geregelt, welche ab dem Inkrafttreten des PIAT gelten. So müssen Unterkünfte, welche zur Vermarktung von touristischen Aufenthalten registriert sind zum einen die Erhaltung der traditionellen Landschaft gewährleisten und zum anderen zahlreiche in Art. 40 PIAT geregelten Mindestqualitätsbedingungen einhalten.
So ist zunächst in landschaftlich gestalteten Bereichen sicherzustellen, dass einheimische Pflanzen mit geringem Wasserbedarf zur Bepflanzung verwendet werden. Zugleich darf die vorgenommene Bepflanzung jedoch nicht der allgemeinen Gestaltung der mediterranen Landschaft der Umgebung widersprechen. Vielmehr muss sie im Einklang mit dieser stehen.
Weiter müssen die besagten Unterkünfte einen Raum zum Aufhängen der Wäsche aufweisen. Dieser darf jedoch nicht vom öffentlichen Raum aus einsehbar sein. Jedoch gilt hier eine Ausnahme für die Fälle, in denen dies nicht möglich ist. In diesen Fällen muss die aber, als Ersatz hierfür, ein Wäschetrockner bereitgestellt werden.
Ebenso vom öffentlichen Raum nicht einsehbar müssen die Unterkünfte über einen Abfalllagerraum verfügen.
Vermieden werden müssen nach Artikel 40 PIAT Elemente an der Fassade des Gebäudes, welche mit dem Rest des Grundstückes, auf dem sich die Unterkunft befindet nicht harmonieren. Das Gesetz zählt hier beispielsweise Oberflächen, Tischlerarbeiten, Markisen, Vordächer und Werbeschilder auf, wobei diese beispielhafte Aufzählung nicht abschließend ist.
Zuletzt müssen in ländlichen Gebieten die Einfriedungen der Grundstücke den Bedingungen der Landschaftsintegration entsprechen, die in den Instrumenten der Raumordnung und Städteplanung festgelegt sind.
Im Gegensatz zu Artikel 40 PIAT regelt Artikel 41 PIAT sog. Umweltqualitätsmaßnahmen, welche ebenfalls ab dem Inkrafttreten des PIAT gelten. Diese gelten ebenso für Unterkünfte, die für die Vermarktung von Touristenaufenthalten registriert sind. Grob aufgeteilt werden die vorgeschriebenen Maßnahmen in Maßnahmen zum Verbrauch und Bewirtschaftung des Wasserkreislaufs (lit. a)), Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz (lit. b)) und sonstige Maßnahmen (lit. c)).
Zu den Maßnahmen zum Verbrauch und Bewirtschaftung des Wasserkreislaufs gehören insgesamt vier Maßnahmen.
So müssen die Unterkünfte zunächst an das Abwassersystem ihres Kernbereichs oder ihres Gebietes angeschlossen sein. Wenn dies nicht der Fall sein sollte, dann müssen sie alternativ über wasserdichte Klärgruben verfügen, die nach den dafür geltenden Vorschriften zugelassen sind. Zudem besteht eine Verpflichtung dahingehenden Systeme zur Durchflussreduzierung für Duschen und Wasserhähne einzubauen, sowie Toiletten mit einer Doppelspülung auszustatten. Haben die Unterkünfte eine Bewässerungsanlage für Gartenflächen, so müssen diese nunmehr verbrauchsarm sein.
Ebenso aus vier Maßnahmen besteht die Obergruppe der Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz. Hiernach ist es insbesondere notwendig, dass die Unterkünfte bzw. Gebäude nunmehr eine bestimmte Energieklasse vorweisen. Die vorzuweisende Energieklasse hängt jedoch von dem Baujahr ab. So müssen Gebäude, die nach 2006 gebaut wurden, mindestens die Energieklasse B aufweisen. Einfamilienhäuser, die vorher gebaut wurden (also vor dem Jahr 2007), mindestens die Klasse C.
Zudem müssen die Unterkünfte, die für die Vermarktung von Touristenaufenthalten registriert sind, über ein Heiz- und/oder Kühlsystem mit einer Mindestenergieeffizienz von A++ verfügen.
Eine weitere Maßnahme betrifft die Warmwasserbereitung. Hier ist bzgl. der Anforderung wiederum zu differenzieren um welche Gebäudeart es sich handelt und wann das Gebäude gebaut wurde. So muss die Warmwasserbereitung bei freistehenden Einfamilienhäusern, wann immer dies möglich ist, zu mindestens 70 % durch Sonnenkollektoren oder anderen Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien erfolgen. Gleiches soll für Gebäude gelten, die nach 2006 gebaut wurden. Bei Gebäuden, die vor 2007 gebaut wurden, muss der Prozentsatz der, durch oben genannte erneuerbare Energien erfolgten, Warmwasserbereitung lediglich 50 % betragen.
Des Weiteren besteht nunmehr die Pflicht, dass Einfamilienhäuser über eine Ladestation für Elektroautos verfügen. Alternativ hierzu kann jedoch auch das Vorhandensein einer Ladestation in einem Umkreis von 500m nachgewiesen werden, um diese Maßnahme zu erfüllen. Einzige Voraussetzung an diese Ladestation ist jedoch, dass sie öffentlich zugänglich ist.
Zu guter Letzt mussbei Wohngebäuden in ländlichen Gebieten der Teil des Grundstücks, der weder vom Gebäude noch von den übrigen baulichen Anlagen eingenommen wird, in einem natürlichen Zustand oder in land-, vieh- oder forstwirtschaftlicher Nutzung erhalten bleiben.
Haben Sie Fragen zum spanischen Immobilienrecht oder zur Ferienvermietlizenz, dann hilft Ihnen gerne das Team rund um Dr. Dominic Porta. Als deutsche Rechtsanwälte auf Mallorca betreuen wir Sie in Ihrer Sprache.