• Dominic John Patrick Porta, LL.M.

Hauskauf mit Hypothek auf Mallorca

Wer eine Immobilie kaufen möchte, muss sich früher oder später Gedanken um eine passende Finanzierung machen. Gleiches gilt auch bei einem avisierten Hauskauf in Spanien/auf Mallorca. Das Mittel der Wahl fällt dabei regelmäßig auf ein Darlehen, welches durch eine Hypothek abgesichert werden soll. Dabei sind bei der Finanzierung über eine spanische Bank einige Besonderheiten zu beachten, die im Folgenden überblicksartig dargestellt werden.


Zunächst gilt es zu beachten, dass Hypotheken nur beim Erwerb, Bau oder Renovierung einer Immobilie vergeben werden dürfen.


Hat man sich für ein Objekt entschieden und kennt auch den Kaufpreis, ist der nächste Schritt die Auswahl einer Bank mit geeigneten Konditionen. Spanische Banken unterscheiden bei ihren Konditionen danach, ob es sich beim potentiellen Darlehensnehmer um einen Residenten oder einen Nicht-Residenten handelt: So liegt die Beleihungsgrenze bei Nicht-Residenten bei bis zu 70 % des Kaufpreises, was aber in der Praxis selten erreicht wird, während sie bei Residenten bis zu 80 % betragen kann. Neben der Beleihungsgrenze und den Kosten ist zudem eine Laufzeit auszuhandeln, wobei zu berücksichtigen ist, dass bei spanischen Hypotheken die Hypothek am Ende der Laufzeit vollständig getilgt sein muss.


Um eine Finanzierung mit Hypothekensicherheit bei einer spanischen Bank zu erhalten, ist es notwendig, der Bank einige Informationen mitzuteilen, damit diese die Kreditwürdigkeit einschätzen kann. Des Weiteren benötigt der gewillte Käufer eine spanische Steuernummer, die sog. NIE-Nummer, welche etwa auch von einem Anwalt beantragt werden kann.


Ferner ist ein unabhängiges Wertgutachten zu erstellen, welches jedoch in Spanien von den Banken nicht selbst angefertigt werden darf. Vielmehr obliegt es allein Gutachtern der spanischen Nationalbank, diese Gutachten anzufertigen.


Auf Grundlage dieses Wertgutachtens erstellt die Bank ein verbindliches Angebot für den Käufer. Dieses Angebot muss nun durch den Käufer/Darlehensnehmer offiziell angenommen werden.


Sodann liegt es an der Bank, ihre Informationspflichten zu erfüllen, indem sie alle notwendigen Informationen über die Finanzierung bereitstellt und einem vom Käufer ausgewählten Notar zukommen lässt. Diese für die gesamte Transaktion bedeutende Beratung durch den Notar darf frühestens 10 Tage nach dem Eingang aller Dokumente erfolgen. Der Beratungstermin beim Notar erfolgt sodann ohne die Anwesenheit der Bank und soll den Verbraucherschutz gewährleisten.


Erst mit Ablauf von mindestens 24 Stunden nach dem Notartermin darf schließlich der Hypothekenvertrag unterzeichnet werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass es sich dabei um einen vom (späteren) Kaufvertrag getrennten Vertrag handelt.


Es ist wichtig die vorgenannten Fristen beim Erwerb einer Immobilie zu berücksichtigen.


Die Gebühren für die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch sowie die Hypothekensteuern hat nach aktuellem spanischen Recht die Bank zu tragen.

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