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  • AutorenbildDominic John Patrick Porta, LL.M.

Update: Legalisierung von Schwarzbauten auf Mallorca verabschiedet

Am Freitag, 24. Mai 2024 hat die Regierung der Balearen im Rahmen von Gesetzänderungen, die Option der Legalisierung von Schwarzbauten auf Mallorca verabschiedet. Hintergrund ist, dass in den vergangenen Jahren schätzungsweise mehr als 25.000 Gebäude oder Gebäudeteile illegal, sprich ohne Baugenehmigung oder Abnahme, errichtet wurden.


Was bedeutet das konkret? Mallorquinische Schwarzbauten können nun wieder auf den Markt kommen. Allerdings ist dies an einige Voraussetzungen gebunden. Was die Regierung zudem in den Richtlinien verankerte: Eine Ferienvermietung der legalisierten Bauten bleibt weiterhin verboten.


Wie geht es mit den illegalen Immobilien weiter?

Wer eine illegal errichtete Immobilie auf den Markt bringen will, muss diese zunächst legalisieren. Nach dem Gesetz ist das jedoch nur bei Bauten möglich, bei denen der Bauverstoß bereits verjährt ist. Das ist nach mindestens acht Jahren der Fall.


Etwas anders sieht das bei Immobilien in ländlichen Regionen. Diese müssen für eine Legalisierung vor dem Inkrafttreten des Gesetzes über die Raumordnung und Bodennutzung vom 29. Mai 2014 errichtet worden sein. Fallen die Grundstücke sogar unter das Gesetz über Naturräume gilt der Stichtag des 10. März 1991.


Eigentümer müssen für die Legalisierung zahlen

Für die Legalisierung verlangt der balearische Staat Gebühren und Steuern. Die Höhe staffelt sich über die Jahre hinweg. Im ersten Jahr beläuft sich der Betrag auf 10 % des Wertes der Baumaßnahme. Im zweiten auf 12,5 % und im dritten Jahr auf 15 %. Je schneller diese realisiert werden, desto geringer fallen die Zahlungen aus.


Vereinbart wurde zudem ein Nachlass für Eigentümer, die über ein kleineres Einkommen verfügen. Wer einen Antrag als einkommenspflichtige, natürliche Person stellt, kann bis zu 50 % erhalten.

Umbauten für die Umweltverträglichkeit notwendig

Zudem wird für eine Legalisierung verlangt, dass die Immobilien gemäß der Umweltverträglichkeit modernisiert werden. Umzusetzende Maßnahmen haben das Ziel, die Energie- oder Wassereffizienz zu steigern und die Lichtverschmutzung zu reduzieren. Konkret wird dies durch den Rückgriff auf entsprechende Materialien und Bausysteme sowie den Austausch von veralteten Anlagen beschrieben. Ferner umfasst die Richtlinie die Installation von Technologien zur Erzeugung von erneuerbaren Energien und die Montage von Wassertanks, die den Wasserverbrauch senken.


Wann ist eine Legalisierung nicht möglich?

Im selben Atemzug wie die Abschaffung von Hemmnissen bei der Legalisierung von illegalen Bauten hat die Regierung eine Reihe von Ausnahmen beschlossen, bei denen diese nicht möglich ist.


Die Beschlüsse beziehen sich auf Bauten, die laut den aktuellen Bauplänen enteignet, unentgeltlich abgetreten oder abgerissen werden müssen, die sich auf öffentlichem Grund befinden oder in Schutzzonen von Straßen liegen, sowie solche, die unter das Küstenschutzgesetz fallen.


Weiterhin betrifft dies Immobilien, für die eine touristische Lizenz erforderlich ist. Auch Gebäude, in denen Tätigkeiten ausgeübt werden, die gegen das Gesetz zum Schutz des ländlichen Raums von 1997 verstoßen, fallen darunter.


Eine der wichtigsten Anforderungen für eine Legalisierungsgenehmigung: Es muss ein ausdrückliches Verbot der Vermarktung als Ferienunterkunft vorliegen. Sind alle Kriterien erfüllt, können die vielen illegal errichteten Gebäude endlich legal saniert und im Anschluss verkauft werden.

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