• Dominic John Patrick Porta, LL.M.

Aktuelle Lage im Baurecht auf Mallorca – Wo darf ich noch was bauen?

Der Traum vom Eigenheim löst bei vielen Inselbewohnern Mallorcas Glücksgefühle aus. Nicht nur das mangelnde Bauland und die steigenden Grundstückspreise in den Ballungszentren, son-dern auch die anhaltende Pandemie haben dazu geführt, dass das Interesse an einem Bauvorha-ben im ländlichen Bereich der Insel gestiegen ist. Auf den ersten Blick scheint dafür auch aus-reichend Fläche vorhanden zu sein. Doch der Schein trügt. Bauvorhaben im ländlichen Gebiet sind strikten Vorschriften unterworfen, die zuletzt durch das Gesetzesdekret vom 25. Mai 2020 der Regierung der Balearen über dringende Maßnahmen zum Schutz des Gebiets der Baleari-schen Inseln, sog. „Decreto-ley 9/2020, de 25 de mayo, de medidas urgentes de protección del territorio de las Illes Balears“ weiter verschärft worden sind. Wo und unter welchen Bedingun-gen in ländlichen Gebieten der Insel der Traum vom Eigenheim noch realisiert werden kann, wird in dem folgenden Beitrag knapp dargestellt:


Wo kann ich derzeit bauen?


Die bebaubaren Flächen der Insel sind in dem Territorialplan von Mallorca (PTIM) ausgewiesen (http://www.conselldemallorca.info/sit/ptm/). Dabei wird grundsätzlich zwischen städtischem Baugrund, sog. „suelo urbano“, bebaubaren Flächen, sog. „suelo urbanizable“ und ländlichen Flächen, sog. „suelo rústico” unterschieden. Letztere beinhalten insbesondere Flächen, die ei-nes besonderen Schutzes bedürfen, sog. „suelo rústico de especial protección”.


Im Zuge des Erlasses eines neuen Gesetzesdekrets vom 25. Mai 2020 der Regierung der Balearen über dringende Maßnahmen zum Schutz des Gebiets der Balearischen Inseln, sog. „Decreto-ley 9/2020, de 25 de mayo, de medidas urgentes de protección del territorio de las Illes Balears“, wurden die Naturschutzgebiete des PTIM, in denen keine Bebauung erfolgen darf, ergänzt. Denn Zweck des Gesetzesdekrets ist die Festlegung von Maßnahmen zum Schutz und zur Erhaltung von ökologischen, landschaftlichen und städtebaulichen Flächen des Gebiets der Balearen mit dem Ziel, die zunehmende Urbanisierung von Flächen einzudämmen und den Schutz des Bodens zu verstärken. Um diesen Zweck zu verwirklichen, wurden neue Kategorien von zu schützenden Flächen und Bebauungsparameter festgelegt.


Welche baurechtlichen Vorgaben sind bei dem Bau eines Einfamilienhauses zu Wohnzwecken im ländlichen Bereich zu beachten?


Insbesondere die neuen Bestimmungen des Gesetzesdekret 9/2020 vom 25. Mai 2020 der Re-gierung der Balearen ist bei der Realisierung eines Bauvorhabens im ländlichen Raum zu berück-sichtigen. Daneben sind auch die Vorschriften des Gesetzes 12/2017 vom 29. Dezember 2017 über die Stadtplanung auf den Balearen, sog. „Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears“ und die Vorschriften über die städtebauliche Ordnung des Territorialplans von Mallorca, sog. „Normes d’ordenació del Pla territorial insular de Mallorca“ zu beachten.


Nach den Bestimmungen des neuen Dekrets darf in folgenden, in dem PTIM ausgewiesenen Schutzgebieten, nicht gebaut werden:


• den Naturgebieten von besonderem Interesse mit besonders hohem Schutzniveau (AANP),

• den Naturgebieten von besonderem Interesse (ANEI),

• den ländlichen Gebieten von besonderem Interesse für die Waldlandschaft (ARIP-B),

• den territorialen Schutzgebieten (APT),

• den Übergangswachstumsgebieten (AT-C),

• den Risikovermeidungsgebieten (SRP-APR).


Daneben müssen auch die neuen Bauvorgaben beachtet werden. Neu ist, dass das maximale Volumen des zu errichtenden Gebäudes 900m³ nicht überschreiten darf. Die maximal bebauba-re Fläche darf, sofern es sich um ein Gebiet von landschaftlichem Interesse (SPR-ARIP), welches zugleich dem Schutzgebiet „Natura-2000-Netz“ angehört, nicht mehr als 1% der Gesamtfläche betragen. Sofern auch Nebenanlagen zu dem Wohnhaus errichtet werden, worunter typischer-weise Terrassen, Schuppen, Garagen oder Pools fallen, darf nicht mehr als 1,5% der Gesamtflä-che in Anspruch genommen werden. In anderen Kategorien darf eine Fläche von 1,5% der Ge-samtfläche bebaut werden, inkl. der vorgenannten Nebenanlagen darf nicht mehr als 2% der Gesamtfläche bebaut werden. Hinsichtlich der Errichtung eines Pools setzt das Dekret ebenfalls neue Vorgaben fest: Es darf demnächst auf einem Grundstück nur noch ein Schwimmbad errich-tet werden, welches eine Maximalfläche von 35 m² und ein Maximalvolumen von 60 m³ be-trägt.


Des Weiteren muss die Errichtung eines neuen Gebäudes mit umweltschonenden Materialen erfolgen, es soll der Lichtverschmutzung vorgebeugt werden und die Einfriedung des Grund-stücks soll mit traditionellen, inseltypischen Oberflächen und Materialien und einheimischer Bepflanzung erfolgen.


Benötige ich eine Baugenehmigung? Und wo ist diese zu beantragen?


Die Errichtung eines Gebäudes muss vor der Bauausführung bei der zuständigen Gemeinde be-antragt werden. Erst mit der Baugenehmigung kann der Bau begonnen werden. Das Vorgehen zur Beantragung einer Baugenehmigung untergliedert sich in eine Bauvoranfrage, „projecto ba-sico“, die Erteilung der Baugenehmigung, „licencia de obras“ und das Ausführungsprojekt „pro-jecto de ejecucion“. Von der Bauvoranfrage bis zur Ausführung des Bauvorhabens können einige Monate vergehen, so dass ausreichend Zeit einzuplanen ist.


Wie kann ich mein Bauvorhaben in die Realität umsetzen?


Die Umsetzung des Bauvorhabens kann in verschiedenen Arten und Weisen erfolgen. Der Bau-herr kann entweder sein Bauvorhaben mit Hilfe eines Generalunternehmers, eines Architekten oder eines Bauträgers umsetzen.


1. Bau mit einem Generalunternehmer


Der Bauherr hat selbst bereits das Grundstück erworben. Der Generalunternehmer übernimmt die Planung des Bauvorhabens und betreut die gesamte Bauausführung. Meist wird dabei eine sog. Generalplanung zu Grunde gelegt, die, entsprechend den Wünschen des Bauherrn, noch angepasst wird. Der Vertrag zwischen dem Bauherrn und dem Generalunternehmer enthält eine Bau- und Leistungsbeschreibung, die in verschiedenen Stufen abgearbeitet wird. Diese wird zu einem Festpreis von dem Generalunternehmer umgesetzt.


2. Bau mit einem Architekten


Auch bei diesem Modell hat der Bauherr das Grundstück bereits erworben. Im Gegensatz zu dem Bau mit einem Generalunternehmer wird das zu errichtende Gebäude vollkommen nach den Wünschen des Bauherrn geplant. Der Architekt setzt die Wünsche des Bauherrn um und begleitet den Bau bis zur Fertigstellung.


3. Bau mit einem Bauträger


Anders als bei den anderen Modellen hat der Bauherr noch kein Grundstück erworben. Viel-mehr zeichnet einen Bauträger aus, dass er das Grundstück samt Immobilie an einen Käufer ver-kauft. Der Bauträger hat eine grobe Planung des zu errichtenden Gebäudes bereits auf einem bestimmten Grundstück erstellt, der Käufer kann lediglich kleine Änderungen, entsprechend seinen Wünschen, vornehmen. Sobald die Wünsche des Käufers in das Bauvorhaben aufgenom-men wurden, wird zwischen den Parteien der Kaufpreis festgelegt.


4. Ablauf


Der Umsetzung des Bauvorhabens gehen eine Grundstücksanalyse und eine Raumbedarfsplanung voraus. Sodann wird die Baugenehmigung durch die Gemeinde erteilt und in der Regel erfolgt dann die Beauftragung der Baufirmen. Das fertiggestellte Bauwerk wird sodann durch die Ge-meinde abgenommen und der Bauherr bzw. Käufer wird in das Grundbuch eingetragen.


Ich habe bereits ein bebautes Grundstück im ländlichen Gebiet erworben. Darf ich die vorhan-dene Bebauung ändern?


Hier ist eine vorrangige Beratung geboten. Es muss zunächst bestimmt werden, ob das Gebäude zuvor zu Wohnzwecken genutzt wurde. Ergibt sich dies nicht aus dem Grundbuch, so muss die zuständige Gemeinde das Gebäude untersuchen. Kommt die Gemeinde zu dem Schluss, dass das Gebäude Wohnzwecken gedient hat, so dürfte ein Umbau möglich sein. Gelangt die Gemeinde jedoch zu einem anderen Ergebnis, so wird ein Umbau nicht möglich sein. Die neue Gesetzesla-ge sieht nämlich vor, dass einst illegal errichtete Gebäude auch künftig weiterhin als illegal er-richtet gelten und keine Verjährung dieses Zustandes mehr eintritt.


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