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  • AutorenbildSaskia Porta, LL.M.

Immobilien erben auf Mallorca

Aktualisiert: 11. Juni

Jedes Jahr zieht es Millionen Urlauber nach Mallorca. Zeitgleich ist die größte der Baleareninseln ein wahres Traumdomizil für Residenten und Investoren. Wenn Immobilien allerdings aufgrund eines Erbfalls den Besitzer wechseln, bringt das einige Herausforderungen mit sich.


Immobilien erben auf Mallorca geht nicht selten mit komplexen Sachverhalten einher. Schwierig wird es in Situationen, in denen es um unklare, länderübergreifende Nachlässe geht. Dreh- und Angelpunkt ist eine angemessene Absicherung des Erbes. Grundlage bildet hierfür die europäische Erbrechtsverordnung (EU-ErbVO). Was das für Erblasser bedeutet? Wer rechtliche Komplikationen beim Immobilien vererben vermeiden will, sollte sich im Umkehrschluss mit allen relevanten Normen der Richtlinien auskennen.

Konsequenzen der gesetzlichen Erbfolge

Bei der Rechtsnachfolge kommt gemäß dem ErbVO das Rechtssystem des Landes zum Tragen, in dem der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes für gewöhnlich lebte. Einzige Möglichkeit, diesen Grundsatz zu umgehen, ist eine Bestimmung im Testament. Wer deutscher Staatsbürger ist, kann im Testament festlegen, dass das Immobilien erben nach deutschem Recht erfolgt. Daher ist es umso wichtiger sicherzustellen, dass ein gültiges Testament aufgesetzt wurde. So lassen sich Nachlässe klar regeln.


Ist dies nicht der Fall und es greifen die Nachlassgesetze bei einem Immobilienerbe auf Mallorca, ist diese selten im Sinne des Verstorbenen. Der Grund ist einfach: Im spanischen Erbrecht sind die Regelungen für Ehegatten weniger vorteilhaft als im deutschen Recht. Hierdurch sind verheiratete Personen oft schlechter gestellt als Kinder, wenn es um die Erbfolge geht.

Testament bei einem Anwalt auf Mallorca aufsetzen

Wer ein Testament aufsetzen und dieses nach deutschem Recht verfügen lassen will, kann einen mallorquinischen Notar oder Anwalt beauftragen. Dieser kann ferner ein bereits in Deutschland wirksames Testament beglaubigen. Beides hat gleich mehrere Vorteile. Die Notarhonorare sind weitaus geringer als in Deutschland. Zudem lassen sich einige Hürden umgehen, die bei solchen Nachlassabwicklungen häufig auftreten. Da in Spanien kein Erbschaftsverfahren existiert, kann ein in Deutschland beantragter Erbschein für Verzögerungen sorgen.


Ebenso problematisch wird es, wenn spanische Behörden ein Testament nicht anerkennen oder von diesem keinerlei Kenntnis haben. Ratsam ist es daher für all jene, die eine Immobilie nach den deutschen Gesetzen vererben möchten, sich aber regelmäßig in Spanien aufhalten, eine Unterschrift vom Notar abzuholen oder gleich ein spanisches Testament aufsetzen zu lassen. Dieses wird anschließend in das spanische Testamentsregister (Registro Central de Última Voluntad) eingetragen. So wissen die Behörden Bescheid und der Nachlass kann ohne Hindernisse geregelt werden.


Wie sieht es mit der Erbschaftssteuer aus?

Wer eine Immobilie erbt, muss erst einmal die Erbschaftsteuern in dem Land zahlen, wo sich das Objekt befindet. In dem Fall auf Mallorca. Wie hoch diese ausfallen, hängt maßgeblich vom Immobilienwert ab. Freibeträge werden anhand des Verwandtschaftsgrades mit dem Erblasser definiert. Fallen diese günstig aus, so lässt sich die Erbschaftsteuer sogar gänzlich umgehen.


Wichtig ist, dass alldem eine positive Erbschaftsannahme vorausgeht, die notariell beurkundet werden muss. Zeitablauf oder Nichtstun sorgt in dem Fall leider nicht für entsprechende Rechtssicherheit. Zur Vorlage sind verschiedene Dokumente einzureichen, darunter das Testament oder Verfügungen des Erblassers. Hierin spielen der einst gewöhnliche Aufenthalt und die Familienverhältnisse eine wesentliche Rolle.


Rund sechs Monate ab Todeszeitpunkt oder Rechtskraft der Todeserklärung haben Erben der Immobilie Zeit, die Erbschaftssteuererklärung abzugeben. Ansonsten drohen rechtliche Konsequenzen. Angesichts der Komplexität und der rechtlichen Fallstricke raten wir bei einem Immobilienerbfall immer dazu, einen Anwalt oder Steuerberater ins Boot zu holen. Dieser sorgt für ein ordnungsgemäßes Erbe und hilft dabei, eine Strategie zu entwickeln, die die Steuerlast optimiert.

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