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  • AutorenbildDominic John Patrick Porta, LL.M.

Lohnt es sich, eine Immobilie auf Mallorca mit einer spanischen Gesellschaft zu kaufen?

Jedes Jahr erfüllen sich tausende Menschen den Traum einer Immobilie auf Mallorca. Neben dem „klassischen“ Erwerb von Privateigentum ziehen es zusehends immer mehr Investoren vor, ein Objekt über eine spanische Gesellschaft zu erwerben. Allerdings sollte man hierbei Vorsicht walten lassen.


Schon in den Achtziger- und Neunzigerjahren galt der Kauf eines Feriendomizils auf der Balearen-Insel unter einer Kapitalgesellschaft als äußerst attraktiv – zumeist als „Sociedad Limitada“ (S.L.), dem Pendant zur deutschen GmbH. Bis zum Jahr 2007 überwogen die Vorteile. Vor allem in Hinblick auf die Steuern. Das änderte sich allerdings mit der Novellierung der Gesetze.


Obwohl die Gründung einer GmbH zur Förderung der Wirtschaft in Spanien erleichtert wurde, darf diese seit einem Urteil aus dem Jahr 2013 nur noch dann ein Haus kaufen, wenn eine kostendeckende Miete eingenommen wird. Dazu kommt: Bei spanischen Kapitalgesellschaften, die Immobilien vermieten, werden alle Vermietungsarten steuerlich gleichbehandelt. Dies erfordert eine ordnungsgemäße Buchführung mit Gewinn- und Verlustrechnung sowie Bilanzen. Zudem müssen alle relevanten Vorschriften und Gesetze, wie die Sozialversicherungsbeiträge, eingehalten werden.


Auch wenn eine ausländische Kapitalgesellschaft in Spanien Immobilien vermietet, ohne eine Betriebsstätte zu gründen, ist die Selbstnutzung der Immobilie, die nur natürlichen Personen erlaubt ist, ausgeschlossen. Daher muss jede Nutzung durch Anteilseigner oder nahestehende Personen als marktübliche Vermietung behandelt werden.


Einhaltung der spanischen Gesetze und Richtlinien ist Pflicht

Wer eine Immobilie auf Mallorca durch eine spanische Gesellschaft erwerben möchte, kommt nicht drumherum, die Vielzahl an rechtlichen Vorschriften und Verfahren zu beachten. Insbesondere bei der Gründung und dem Betrieb. Beim Aufbau einer Sociedad Limitada (S.L) oder Sociedad Anónima (S.A.) müssen zahlreiche Schritte eingehalten werden, die trotz der reduzierten Hürden sehr komplex sind. Darunter etwa die Prüfung und Reservierung des Firmennamens, die Eröffnung eines Bankkontos, die Beantragung einer spanischen Steuernummer (NIE) beim Finanzamt, die Erstellung der Satzung und die Eintragung ins Handelsregister, um nur einige zu nennen.


Die S.L. erfordert darüber hinaus ein Mindestkapital von 3.000 €. Das Grundkapital einer S.A., als spanische Aktiengesellschaft, beträgt mindestens 60.101 EUR, wobei mindestens 25 % davon eingezahlt werden müssen.


Rentabel trotz Steuern?

Seit 2013 gilt bei einem direkten und vollständigen Immobilieneigentum durch die spanische S.L.: Wird diese unentgeltlich vom Gesellschafter genutzt, statt sie zu vermieten, liegt eine verdeckte Gewinnausschüttung vor. Diese muss in Deutschland versteuert werden. Eine Problematik, die bei dieser Art der Eigennutzung immer entsteht.


Letztlich bedarf es also einer kostendeckenden Miete, die sowohl das Grundstück als auch die Finanzierung absichert. Die grundsätzliche Marktmiete reicht hier nicht aus. Die Einnahmen sind wiederum als Erlöse zu berücksichtigen. Rund 25 % Steuern fallen auf den ermittelten Gewinn an. Dazu kommt, dass deutsche Steuerbürger und Anteilseigner einer spanischen S.L. nach der neuen BFH-Rechtsprechung auch die Vermögensteuer beachten müssen. Ob sich ein Immobilienkauf unter einer spanischen Kapitalgesellschaft lohnt und wirklich die erhoffte Rentabilität bringt, ist in Bezug auf die steuerliche Behandlung eine Einzelfallentscheidung. Diese trifft man am besten mit anwaltschaftlicher Beratung.

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