Abriss oder Legalisierung? Die Regeln für Schwarzbauten auf Mallorca

Ungenehmigte Bauvorhaben im ländlichen Raum Mallorcas können für Eigentümer teuer werden. Neben dem Abriss drohen hohe Bußgelder und die Übernahme sämtlicher Kosten. Unter bestimmten Voraussetzungen besteht inzwischen allerdings die Möglichkeit, ältere Schwarzbauten nachträglich zu legalisieren.

Ein Haus mit Swimmingpool und eine Lagerhalle auf einem rund 2.000 Quadratmeter großen ländlichen Grundstück auf Mallorca - Was zunächst nach einer typischen Immobilie auf der Insel klingt, kann rechtlich erhebliche Konsequenzen haben. In einem solchen Fall musste der Eigentümer eines rund 100 Quadratmeter großen Hauses mit Swimmingpool sowie einer etwa 40 Quadratmeter großen Lagerhalle nicht nur die Kosten für den Rückbau tragen, sondern zusätzlich ein Bußgeld entrichten.

Auf Mallorca werden ungenehmigte Bauvorhaben insbesondere auf ländlichen Grundstücken intensiv verfolgt. Für Eigentümer kann ein Verstoß erhebliche finanzielle Folgen haben. Neben einem möglichen Bußgeld müssen sie grundsätzlich auch die Kosten für einen angeordneten Rückbau tragen.

Für die Überwachung und Durchsetzung der städtebaulichen Vorschriften ist insbesondere die Agència de Defensa del Territori (ADT) zuständig. Das autonome Organ der Inselregierung überwacht die Einhaltung des Baurechts und schreitet insbesondere bei illegalen Bauvorhaben im ländlichen Raum ein.

Rechtliche Grundlage für Maßnahmen zur Wiederherstellung des rechtmäßigen Zustands ist insbesondere das balearische Bauordnungsgesetz Ley 12/2017 de Urbanismo de las Illes Balears (LUIB) sowie die darauf beruhenden Regelungen, insbesondere die Estatutos der ADT.

Dabei kommen als Maßnahmen insbesondere Rückbauanordnungen und bei deren Nichtbeachtung der zwangsweise Abriss auf Kosten des Eigentümers, sowie die Verhängung eines Bußgelds in Betracht. Eine solche „orden de derribo“ (Abrissverfügung) ist grundsätzlich keine strafrechtliche Sanktion. Sie dient vielmehr dazu, einen rechtswidrigen baulichen Zustand zu beseitigen und den rechtmäßigen Zustand wiederherzustellen. Diese wird dann angeordnet werden, wenn ein Bauwerk ohne die erforderliche Genehmigung errichtet wurde und eine nachträgliche Legalisierung nicht möglich ist.

Wird eine Abrissverfügung rechtskräftig und kommt der Eigentümer der Aufforderung zum freiwilligen Rückbau nicht nach, kann die Behörde die Maßnahme zwangsweise durchsetzen. Möglich sind unter anderem wiederkehrende Zwangsgelder. Im äußersten Fall kann die Behörde den Abriss selbst durchführen lassen und die dabei entstehenden Kosten dem Eigentümer auferlegen. Zusätzlich können hohe Bußgelder anfallen. Je nach Art und Umfang des Verstoßes können diese einen beträchtlichen Anteil der ursprünglichen Baukosten erreichen.

Grundsätzlich verjähren Verstöße gegen das balearische Baurecht nach Ablauf einer Frist von acht Jahren. Dies bedeutet allerdings nicht, dass der betreffende Bau automatisch legal wird. Vielmehr entsteht nach Eintritt der Verjährung ein sogenannter Bestandsschutz. Dieser stellt einen lediglich passiven rechtlichen Zustand dar. Der bestehende Bau wird unter bestimmten Voraussetzungen geduldet und ist in seiner bestehenden Form grundsätzlich vor einer späteren Abrissverfügung geschützt. Allerdings umfasst der Bestandsschutz nicht das Recht, das Gebäude beliebig zu erweitern, umzubauen oder einer anderen Nutzung zuzuführen.

Eine wichtige Änderung trat im Jahr 2024 in Kraft. Mit dem Decreto-Ley 3/2024 schuf die balearische Regierung unter engen Voraussetzungen eine Möglichkeit, bestimmte bislang illegale Bauten nachträglich zu legalisieren. Diese Möglichkeit gilt jedoch nicht pauschal für alle Schwarzbauten. Mehrere Voraussetzungen müssen gleichzeitig erfüllt sein. Unter anderem muss der betreffende Baurechtsverstoß verjährt sein, es darf kein aktives behördliches Verfahren gegen das Bauwerk anhängig sein und das Gebäude darf nicht in bestimmten besonders geschützten Bereichen liegen. Zudem sind touristische Anlagen von dieser Sonderregelung ausgeschlossen.

Wer die Voraussetzungen erfüllt, kann unter bestimmten Umständen eine nachträgliche Legalisierung beantragen. Dafür fällt eine besondere Gebühr an, die je nach Fall 10 - 15 % des Bauwerts liegen kann.