Ferienvermietung: Registrierungspflicht für Vermieter bei Kurzzeitvermietungen über Online-Plattformen

Seit dem 2. Januar 2025 gilt in ganz Spanien ein neues, einheitliches Regelwerk zur Regulierung der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften. Im Zentrum dieser Regelung steht das sogenannte spanienweite Einheitsregister für Kurzzeitvermietungen (Registro Único). Ziel dieser Maßnahme ist es, illegalen oder nicht korrekt registrierten Ferienvermietungen entgegenzuwirken und eine transparente sowie kontrollierte Nutzung von Wohnraum zur touristischen oder saisonalen Vermietung sicherzustellen.

Ab dem 1. Juli 2025 sind alle Vermieterinnen und Vermieter, die Unterkünfte kurzfristig gegen eine wirtschaftliche Vergütung anbieten, unabhängig davon, ob es sich um klassische Ferienwohnungen, saisonale Mietverhältnisse oder Zimmervermietungen handelt, verpflichtet, eine gültige Registriernummer (Número de Registro Único) vorzuweisen. Diese Nummer muss sichtbar in Online-Inseraten angegeben werden, um die Unterkunft weiterhin über digitale Buchungsplattformen anbieten zu können. Auch Vermietungen auf Schiffen und Booten, die als kurzfristige Unterkunft dienen, fallen unter diese Regelung.

Unterschiede der betroffenen Vermietungsarten

1. Ferienvermietung (Alquiler turístico):

Darunter versteht man in der Regel die kurzfristige, tageweise oder wochenweise Vermietung einer vollständigen Unterkunft an Touristen. Diese Form der Vermietung wird häufig über Online-Portale wie Airbnb oder Booking.com angeboten. In vielen Regionen, insbesondere auf den Balearen, war hierfür bereits eine Genehmigung und Registrierung erforderlich. Mit dem neuen Einheitsregister kommt nun die zusätzliche Verpflichtung hinzu, eine spanienweit gültige Registriernummer zu führen.

2. Saisonvermietung (Alquiler de temporada):

Im Gegensatz zur Ferienvermietung ist die Saisonvermietung nicht touristisch motiviert, sondern richtet sich z. B. an Personen, die sich für einen bestimmten Zeitraum beruflich, ausbildungsbedingt oder aus anderen persönlichen Gründen an einem Ort in Spanien aufhalten (z. B. Berufspendler, Studierende, Saisonarbeiter). Auch wenn sie in der Regel für längere Zeiträume erfolgt (z. B. ein bis mehrere Monate), zählt sie im neuen Gesetz dennoch zu den kurzfristigen Vermietungen und unterliegt somit der Registrierungspflicht, sofern sie über digitale Plattformen angeboten wird. Wird eine solche Vermietung hingegen rein privat organisiert und nicht öffentlich angeboten, kann sie unter Umständen ausgenommen sein, hier kommt es auf die konkrete Ausgestaltung an.

3. Zimmervermietung (Alquiler de habitaciones):

Bei dieser Form vermietet die Eigentümerin oder der Eigentümer nur einzelne Zimmer innerhalb der eigenen Wohnung oder Hauses, oft während er oder sie selbst ebenfalls in der Immobilie wohnt. Auch diese Art der Vermietung fällt unter das neue Gesetz, wenn sie online und entgeltlich angeboten wird. Die Zimmervermietung bedarf ebenso der vorherigen Registrierung und Zuteilung einer Registriernummer. Bei der Zimmervermietung auf Mallorca wird neben der bundesweiten NRUA- Nummer zusätzlich der Hauptwohnsitz- Nachweis benötigt, da der Vermieter selbst im Haus leben muss.

Eintragung in das Einheitsregister und Grundbuchpflicht

Die erforderliche Registriernummer erhalten Vermieterinnen und Vermieter durch eine Eintragung beim Colegio de Registradores (Verband der spanischen Grundbuchführer) oder den zuständigen Grundbuchämtern. Die Registrierung kann entweder digital über die Ventanilla Única Digital oder persönlich beim Grundbuchamt beantragt werden.

Nach Einreichung prüft der Grundbuch- oder Registrador innerhalb von max. 15 Werktagen, ob alle formalen und rechtlichen Anforderungen erfüllt sind.

Ein zentraler Punkt ist dabei, dass für jede Unterkunftskategorie (komplett, Zimmer, saisonal, Boot etc.) eine eigenständige Registriernummer beantragt werden muss. Ein und dasselbe Objekt kann, sofern es in verschiedenen Kategorien vermietet wird, mehrere Nummern besitzen.

Die Registrierung ist gültig für 12 Monate. Danach ist eine Jahresverlängerung über das gleiche Verfahren erforderlich. Außerdem sind wesentliche Änderungen (z. B. Umbau, Wechsel von Miettyp, Adresse, Eigentümer) sowie die jährlich tatsächlich erfolgte Vermietung dem Registro de la Propiedad mitzuteilen

Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Eintragung im Grundbuch erforderlich, insbesondere wenn:

- es sich um eine dauerhafte Umwidmung einer Wohnimmobilie zu touristischen oder saisonalen Zwecken handelt,

- die Immobilie im Eigentum mehrerer Parteien steht (z. B. in einer Eigentümergemeinschaft) und baurechtliche oder satzungsmäßige Vorgaben betroffen sind,

- es sich um gewerbliche Nutzung handelt oder gewerbliche Anbieter mehrere Unterkünfte professionell betreiben.

Regionale Besonderheiten (Balearen)

Auf den Balearen (Mallorca, Menorca, Ibiza, Formentera) bestand bereits vor Einführung des nationalen Einheitsregisters eine Pflicht zur regionalen Registrierung von Ferienwohnungen. Mit der neuen Regelung tritt nun zusätzlich die Pflicht zur spanienweiten Registrierung hinzu. Das bedeutet, dass legal betriebene Ferienunterkünfte auf den Balearen zwei Registrierungsnummern benötigen:

1. Die bisherige regionale Nummer,

2. Die neue Nummer aus dem nationalen Einheitsregister.

Pflichten für Online-Plattformen

Auch digitale Buchungsplattformen wie Airbnb, Booking.com oder ähnliche werden stärker in die Pflicht genommen. Ab dem 1. Juli 2025 müssen sie sicherstellen, dass die vom Vermieter angegebene Registriernummer sichtbar im Inserat erscheint, die Richtigkeit der Registrierungsdaten regelmäßig stichprobenartig überprüfen sowie die Registrierungsdaten sowie die Vermietungsaktivitäten in das zentrale System „Ventanilla Única Digital de Arrendamientos“ einpflegen.

Vermieterinnen und Vermietern von Ferien-, Saison- und Zimmerunterkünften wird dringend geraten, sich frühzeitig mit den neuen Vorschriften vertraut zu machen und rechtzeitig eine Registriernummer zu beantragen. Nur so kann sichergestellt werden, dass die Unterkunft auch künftig über digitale Plattformen beworben und vermietet werden darf. Wer dies versäumt, riskiert hohe Bußgelder und die Sperrung seiner Inserate.